三重ふるさと新聞 | 三重県 津市

前葉市長をゲストに迎え意見交換　　安心・安全な居住地とは　ハザードマップが不動産売買に影響

前葉泰幸津市長

牛場　三重県宅地建物取引業協会津支部主催の新春放談会を開催させて頂きます。司会の牛場です。初めに松田支部長からお願いします。

松田　支部長を２年間務めておりますが、コロナ禍で事業を開催する事が難しい状況です。本日は「防災エリアと居住誘導地域と

後藤相談役

の関連施策について」がテーマになります。
牛場　それでは市長から一言お願いします。
前葉　コロナで様々な活動に制約があり、特に経済活動が思うように進まない中での新年となりました。まだコロナの状況がどうなるか不透明ですが、状況を見ながらしっかりと対応していく。昨年末には、子育て支援金10万円を現金一括で支給対象世帯に振り込ませて頂いた。また今年に入り３回目のワクチン接種が進んでくる。本日は、少し大きな町づくりの話しを伺えると思うし、

放談会という事で忌憚なくお話をして頂けたら。
牛場　それでは、支部の住宅相談会にも参加して頂いている草深

松田支部長

幹事からお願いします。
草深　今日はちょっと固いテーマですが、実は年に１回の津市の都市計画審議会では、私も宅建津支部を代表して参加している。その中で都市政策課から都市計画についての説明があるが、この居住促進地域、津市の場合は３つの河川の中心部に居住を促進していく地域であると。方や洪水ハザードマップを見ると、この地域が河川が氾濫しやすい地域であり、これはちょっとおかしいのではなかと市職員の方にも申し上げた。都市計画は５年毎に見直すという決まりなので、この矛盾が改定されていくと思ってい

る。そういう事で今回のテーマになった。人が居住している訳で

牛場幹事

すから、ここから出ていけ、というのは無理な話しですが、促進はしなくてもいいのではないかと思う。
牛場　草深幹事の意見について市長は何か感じる所は。
市長　居住誘導地域が何かを説明させて頂くと、マスタープラン、平成30年に立地適正化計画を作る中で国の仕組みに居住誘導区域という言葉がある。これは人口減少社会の中で一定の都市機能をしっかりと維持継続していくというもの。防災との関係については、過去最大クラスの地震で水深２ｍ以上の浸水想定区域は誘導区域から除外しているが、ハザードマップと重ね合わせて水深２

ｍ以下の浸水区域は一部、居住誘導区域になっている。それをど

牛場幹事

う考えるか、これはハザードマップの作り方との整合性をしっかり図らなくてはいけない。千年に一度の地震を想定しており、堤防が75％が沈み込むという事を前提にした浸水予想。現在の堤防は平成23年から造り変えたばかりで液状化対策もしっかり施してある。75％沈み込めば６ｍの堤防は１・５ｍしかなくなり、津波が１・５ｍより高くなれば浸水してくるという想定なので、ハザードマップをそのまま重ね合わせて町づくりを考えるには厳し過ぎる。しかし、もっと大きな目で見ると、津の町を東西でみれば、もっと西に発展させるべきではないかという議論もあると思う。
牛場　後藤相談役に、税制なども含めてご意見お聞かせいただければ。
後藤　コロナで不動産の動きが止まってしまった。以前は津波に対する警戒で海岸沿いの土地の価格が市街化区域が調整区域みたいな価格に下落し、太陽光発電施設が建つくらいになった。ハザードマップが出来た事で不動産の取引に悪影響があった。津波が実際に来て初めて浸水地域が分かるが、この区域に住む人は必ず被災すると言われているように感じてしまう。海岸沿いには住めない、とかになる。防災、防災と言うが、実際に起こってからどうするのか、人命をどうやって救うという議論をすべき時期になっている。
それと我々の業界にとって大事な地籍調査については過去の放談会で何度も言ってきたが、前葉市長になって初めて取り組んでくれた。地籍調査係から地籍調査課になったのは嬉しかった。今後は地籍調査部を作り、優秀な職員を育てて、どんどん進めてほしい。こんな凄い事業をやってくれて感謝している。
また、空き地や空き家の売買を推進するために、国交省が「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別措置」を創設した。今年末までに都市計画区域内の一定の低未利用地を譲渡した場合、譲渡所得から１００万円を控除すると。この事ももっと知ってもらいたい。
牛場　後藤さんの見解について市長のご意見は。
市長　地籍調査は、平成28年３月に事業計画を作って令和６年度までの10年間でやろうと進めてきて、現在７年目。途中で国土調査法が変わって官民境界等先行調査が街区境界調査に変わって追加行程が必要になったが、予定通り令和６年度までかかる。かなり良い調子で進んでいる。後藤さんがおっしゃったように色んなトラブルが解消した。地籍調査の意味合い、価値を市民の皆さんが理解して頂いたと思う。これは土地家屋調査士、それに宅建の皆さん、行政書士の皆さんが非常に丁寧にお話してくれたおかげ。今まで津市東部沿岸部を中心にやってきたが、現在はこういう話になっている。例えば、雲出川の整備計画が進んでいるが、雲出川と波瀬川の合流点の左岸側の久居の牧、小戸木の地域に遊水地計画というのがある。これは普段は農地として使いながら大水の時に浸からせて頂くために地上権を設定するという新しい計画で国において進められている。この計画を進める際に今年の４月から予め農地の地籍調査をしていこうと。社会資本整備円滑化地籍整備事業費補助という特別な補助金をもらってやっていく。このように土地利用をする時に地籍調査をやっていく事は、災害を踏まえると共に今後、必要になっていく。これを重点的にやれる体力が津市にはある。
牛場　私の方からお話させて頂くと、東日本大震災以降の話が出ていますが、津市沿岸部の住宅エリアに関しては価格が下落したままであると。このエリアの古い空き家とか、取り壊し後の再建築をしない空き地が目立っている。以前は畑だった土地に住宅が建ち、逆に古い住宅が無くなり、無理やり駐車場になっている。津市は直近８年間、人口減少の中で特に30代から40代の住宅を建てるメインの年齢層の減少が顕著であると。これに津市がどういう風に考えているのか。センターパレスは、中日新聞さんに続いて１階のマルヤスさんが撤退した。スーパーが撤退するというのはどういう事なのかと。人口の空洞化なのか、旧中心市街地の人が抜けているという事なのか、感覚としてそう感じる。借家やアパートを借りたくても買物ができないという状況が人が少なくなる事に拍車をかけている。沿岸沿いの空き地が目立ってきた場所に民間による開発だけでは知れている。官主導型の再開発とか、商業施設を誘致したり、ハザード対策を考えた分譲や賃貸マンションとか、市営住宅を住宅公社を利用しながら低価な、あまり利益を追求しない分譲マンションの販売とかも考えれば人口減少の抑制に繋がるんじゃないかと思う。　　（３面に続く）
市長　人口構成は30歳から39歳が減少してきたのは、社会減というよりも元々少ない人口層がシフトしてこうなっている。社会減となると困るが、ギリギリ社会減にはならず、自然減のところで津市の人口が減っている。つまり30歳から39歳が出て行ったという訳ではない。逆に言うと人口構成の問題なので、住宅を建てる人が減っているのは事実で、社会の活力にとっては大きな問題。この方々が住んで頂きやすい町にするためには子育て支援や教育とか、町そのものの魅力を高めなくてはいけない。センターパレスは確かに圧倒的にお客さんは高齢者が多い。商いをする人なら一発で「ここは商いが成り立っていない」と分かる。平場の駐車場を備えて、買物をして車にバーンと入れて帰る事ができる場所でないとスーパーは成り立たない。しかし、家賃をタダにしたらスーパーマーケットとして居てくれるのかというと、センパレは第３セクター会社である以上、それは出来ない。センパレのビルそのものをどうするのかが課題。そこで津都ホテルの後を探す時に現状でお金をかけずに、グンと家賃を下げてホテル部門だけを経営してもらうか、５階の宴会場も含めて経営してもらうか、ホテル関係者に意見を聴いた。そしたらシンプルなビジネスホテルなら成り立つと。それに手を挙げてくれた事業者もいたが、それでは宴会場が成り立たない。今回、宴会場も含めて進出を決めてくれたのがリオ・ホテルズさん。となるとホテル自体のグレードアップが必要で４億円かけて内装を含めて生まれ変わらせる。しかし宴会部門は必ずしも採算が取れるとは限らないので宿泊部門で稼ぐビジネスモデルで入居してもらう。築36年が経過したビルに手を加えて不動産価値を上げて存続させた。商業棟の方も何らかの価値を上げて、マルヤスさんのような姿のスーパーは難しいとしても違う形で考えていかなくてはいけない。
もっと大きな話で、官主導で再開発してはどうかという話ですが、私は大門・丸之内周辺で商いをしている方々の意見を聴いていると、そこまで強い話というよりも、まあそこそこやっていくので、自分が息子や娘の代に渡す時に、あるいは、もう跡継ぎが帰らない時に市長が考えてほしい、という声が10年前は多かった。しかし、現在は考えが変わってきた。そこで今回初めて大門・丸之内地区で国土交通省都市局の調査を入れた。これはいずれ都市計画に繋いでいくという町づくりの調査。マスタープランなり用途地域なり、建築規制をいじって行政が地図を塗り替えていこうというイメージで始めた。コンサルさんは必ず、いま現状あるビルの建ち方とか店の建ち方とか、空き地の状況とか、これだけ空き地になったからここに高齢者向けの住宅を建てましょうと、そういう議論をしてくる。いやいや、この一軒はあと10年は商売しますと言ってますよとなると、地上げでもしない限り成り立たない。時間軸の観点を取り入れて、10年営業すると言っているけど、５年くらいで店じまいするかもとか、その時にどうするのかというオプションをお見せしながら、この町、この区画をどう造り変えていくか、それに合わせた都市計画をどう描くのか、という所までの議論をしたい。時間軸を取り入れた地図作りを真剣に取り組む。次世代にどう渡していくのか、令和３年度から４年度にかけての調査になる。
牛場　私も子供が小さかった頃はジャスコがあって、三重会館がバスの拠点で非常に賑わっていた。当時と変わらないのは蜂蜜まんじゅう。以前のような活気のある街に戻せてもらえれば。続いて西井幹事の方から津市北部地区の施策についてご意見を頂けますか。
西井　皆さんの言う通り、居住促進区域が防災マップに巻き込まれている。国道23号から東側の坪単価は全滅。実現できないとは思うが、東側を市街化調整区域にして、既存住宅は10年間は住宅が建てられますよという新たな制限をし、西側の調整区域のある所に用途地域の付け替えとかを考えていかなくてはいけない。白塚から河芸にかけて23号沿いが調整区域になっている所が一部ある。高茶屋は23号沿いは色がついているのに、白塚・河芸だけ色がついていない。白塚のセノパークを開発する時に大変だった。まだ田んぼになっている所もあり、そこを用途変え等して人の賑わいが創出できる施策があってもいいのかと思う。一身田も高田本山のバスが通る所は10ｍまでは用途地域がついているが、それ以外は調整区域になっている。大里も殆どが調整区域。あそこらを特別地区みたいな設定をして居住促進地域にしてはどうか。不動産を買いたいお客さんは津波を気にするので山側を求めている状態。だから久居は爆発的に土地が上がっている。やはり山側を乱脈に開発するのではなくて、特別地域をつけるなど今後の課題として考えてもらえれば。
市長　調整区域と市街化区域の付替えについては行政としては現状はこうなっているという事なので、ぜひ業界の皆さんに世論を作って頂きたい。県庁にしても国交省にしても、何度やっても動かない。これは都市計画の考え方が人口減少時代に基本的に市街化区域を新たに設置できないため。じゃあ逆線引きで調整区域にしてはどうかと言っても、調整区域にしたけど一代かぎり、つまり今の人達が住んでいる人限りで、不動産価値が下がらないような特別な税制なり、政策をうってくれるのなら…これは20年、30年のスパンで考えなくてならないのに、明日、調整区域にしたらバァーと色付けが変わってしまうような国の制度でしかないので逆線引きは本当に難しい。現実は手足を縛られたような感じ。なので、もとに戻って、それはそれで置いておいて開発の可能性がある所を市街化区域の用途地域で色を塗っていけばいいじゃないか、という議論になる。そうやってぐるぐる回ってしまう。宅建さんのような業界が不動産の取引を活性化し、土地をもっと有効活用するためには、こういう仕組みじゃないと今後は難しいですよと、津市のように沿岸部を持っている地域は西への開発ばかりでいいのかという事を言い続けて頂く。行政も業界から声を頂いているので、こうして欲しいと言い続けていく。
牛場　津市の西部、山側方面への進出というお話もでましたが、最後に松田支部長、何か意見ございますか。
松田　既存の市街地とハザードマップが重なっているので、人口誘導をどのようにしていくか、市長から西側に拡大していくという話がありましたが、人口を海側から西側に移動させるとなると西側の調整区域を市街化調整区域に変えるのがどうしても必要になる。ぜひ考えて頂きたい。次に、当協会津支部が広報津に不動産無料相談の案内をを掲載しているが、毎週数件の相談がある。中でも、先祖が遺していった空き家や空き地、海に近いエリアのものとか、白山や美杉地区の老朽化した物件を処分したいと。一定の条件を付けて市で買い上げてもらう制度があったらなと思う。
市長　土地を寄附、もしくは安価で購入するという件は、県や市が活用するというのが前提になる。なぎさまちの近くに相続したが活用していない土地があれば、船に乗る人のための駐車場として活用させて頂くので鑑定価格で譲ってほしい。借りているとずっと地代を払わなくてはならないので、買わせて頂くのがいいと思っている。
牛場　本日はありがとうございました。

新春を寿ぎ謹んでお喜び申し上げます。
昨年は新型コロナ禍の中、自粛生活を強いられました。その中で行われた東京オリンピック・パラリンピックも無事に終わることが出来ました。又、昨年の暮には新型コロナウイルスの新たな変異株も出て、どうやら今年も慌しい年になりそうです。お互いに実り多い年になりますように努力してまいりましょう。
新しい年を迎え、今回はおめでたいお正月の小唄「初卯詣り」と梅と鶯を題材に初春らしい「君が仰せ」の小唄二題をご紹介いたします。

初卯詣り
詩・曲　初代平岡吟舟
初卯詣りの　戻り道　足も千鳥の酒機嫌　竹にぶらぶら　ありゃ何じゃ虎　虎虎虎
初卯詣りとは正月の初卯の日に（現在では一月二十五日）、大阪では住吉神社、京都は石清水八幡、東京では亀戸天満宮境内の妙義神社に参詣する習わしがありました。境内には有名な藤やつつじの他に茶店もあり、初卯詣りがすんで、境内の茶店で一杯やって、すっかり虎になった参詣人の一人が繭玉の先に張子の虎をぶらぶら下げて歩く人を見つけ、ありゃ何じゃという言うもので、虎の玩具と酒を飲み虎になった人とを掛けています。初春の呑気な姿をこの小唄は気軽に思うがまま、面白く唄っております。
君が仰せ
作者不詳　明治中期
君が仰せを初音に聞いて　いとも畏き鶯の　小枝にちょっと移り気な　此方の心をそよそよと　空吹く風が憎らしい

この江戸小唄は、自分を梅、男を鶯にたとえて、浮気な鶯を恨む女心を唄ったものです。
この小唄は、平安時代の物語からきていて、先ず冒頭の「君が仰せを初音に聞いていとも畏き鶯の」までは「鶯宿梅」の古歌、「勅なればいともかしこし鶯の宿はと問はば如何答えむ」の上の句の調子をとったものです。紀貫之の娘の唄だと言われています。この和歌の意味は平安時代、村上天皇の清涼殿御前の梅が枯れてしまい、代わりの梅を探し歩いた所、西の京に紅梅の香り高き梅を発見し、梅を献上してほしいと申し入れた所、「君の仰せとあらば、何で否やと申しましょう。しかしこの梅を献上したのち、この梅を毎年のように宿として訪れる鶯が今年も来て、私の宿はと聞かれたら、何と答えたらよろしいでしょうか」と言う和歌を梅の枝に結びつけて奉じました。これを読んだ天皇は深く感じて、梅を返され、それ以来、この梅を「鶯の宿の梅」鶯宿梅と名付けられました。
小唄の解釈は、私は貴方の言ったあの一言を鶯の初音のように嬉しく聞いて、添える日の一日も早いことを願っておりますのに、貴方は浮気鶯のように、他所の梅の木にちょいちょいと移って、私の心を知りながら、私の言葉を「空吹く風」のように聞き流しているのが、本当に憎らしい、といった所です。

春まだ遠い季節です。寒さ厳しい中、くれぐれも体調を崩されないよう気をつけられ、お健やかに過ごされますように。マスクのいらない日常の生活が一日でも早く来ることを、願っております。
小唄　土筆派家元
参考・木村菊太郎　著「江戸小唄」

三味線や小唄に興味のある方、お聴きになりたい方は、お気軽にご連絡下さい。又、中日文化センターで講師も務めております。稽古場は「料亭ヤマニ」になっております。電話０５９・２２８・３５９０。

「天孫降臨」…縦25㎝×横60㎝・桂材

津市南が丘団地内刻字工房『有石』及び『紀平有石印章』を拠点に国際的に活動する刻字作家・有石さんが、今年11月に自身の作品の集大成となる個展「津城復元の会協賛チャリティ展」を開く。
有石さんは、１９６８年に長揚石氏（初代・国際刻字連盟会長）に師事。今年で54周年を迎え、今回で10回目の個展となる。その間、毎日書道展刻字部審査部長・総務部長・陳列部長、国際刻字公募大展審査員、日本刻字展審査部長、日本刻字協会副理事長を歴任。
作風は現代性を表現した作品が多く、漢字圏以外の国々への出品・訪問が目立つ。米国・イスラエル・オーストラリア・フランス・シンガポール・チェコ共和国・サウジアラビア王国・ポーランド等、計10カ国になる。
特に２０１３年に日本・イスラエル国交60周年記念展（外務省後援）として開かれたイスラエルテイコテエン美術館や、在サウジアラビア日本大使館より日本天皇誕生日のレセプションの書道実演の招聘、サウジアラビア教育省よりダールアルクローム大学での特別書道講座の講師として外務省より派遣される。
特に、チェコ共和国の国立美術館（プラハ）では、煌く日本の現代書巨匠展に出品された作品が収蔵され、翌２０１４年、有石氏の作品をメインに、ジャパニーズペインティング・カリグラフィーアンドグラフィックアート展が開かれた。作品収蔵先として、チェコ共和国国立美術館・在サウジアラビア王国日本大使館・真言宗総本山高野山金剛峰寺・曹洞宗四天王寺への奉納。現在、公益社団法人・全日本印章業協会主催全国印章技術大競技会審査員を務める。
写真の作品は「天孫降臨」…縦25㎝×横60㎝、桂材＝本来ならば右から天孫降臨となるところを、作品中央に天孫、右に降、左に臨という布字で天に孫がぶら下がるように一体化、甲骨文字の上もはつり、バックの色合いも微妙な変化で今回の個展の顔となる作品。