三重ふるさと新聞 | 三重県 津市

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前葉市長をゲストに迎え意見交換　大門・丸之内の新たな姿へ　　建物や土地の利活用促進めざす

　伊藤　明けましておめでとうございます。今年も新春放談会をよろしくお願いします。今年のテーマは、「将来の津市の街づくり」です。松田支部長からお願いします。
　松田　何年も前から中心市街地の活性化についての考えを問いかけはしてきたのですが、昨年度から、本格的に「エリアプラットフォーム大門・丸の内未来のまちづくり」が始動しました。津市としても中心市街地の活性化について本格的に取り掛かるようになったと感じています。そこに我々、宅建協会津支部としてどのように携わっていけるのか、我々も民間業者の集まりなので、経済的な採算性などをどのように見通されているのか、ということをお伺いします。
　市長　エリアプラットフォームで議論されている中長期的なプランの中には、土地や建築物を新しい形に変えていくというのも入っています。それをどうしていくかということなんですが、 まず空き地、空き家、空き店舗をどなたかに使っていただく活用であれば従来の空き家情報バンクのような仕組みをですね、大門・丸之内にも導入していくことで一定の役割を果たせるわけですが、 どうも大門・丸之内の課題はそれにとどまってない風に思います。例えば、空き地で土地として空いているところ。また、従来の土地利用ではない形にしているもの。つまり 駐車場として運用してるんだけれども、これはずっとその状態で、これからも駐車場として活用していくのか、それとも一旦暫定的に駐車場にして、いずれまた違う活用を考えているのかと。色々地権者のご意向も違う状態での駐車場があると。それからもう１つは、壊しても良い空き家、空き店舗というのがあります。一応このままにしてあるけれども、いずれ立て替えても良いんだと。あるいは、場合によっては近くの区画と一緒に、 一体として開発対象としても良いんだということですが、一旦はここの２階に住んでますみたいなところもあります。
　これらについては、ただ情報バンクを設置しているだけでは解決しない。だからといって、こういう案件を１対１の売買や賃貸が成立するまで、そのままにしておくとなかなか物件として動かない、動きにくい。そこで、そうしたものへの後押しや、背中を押すような仕組みを作らなければいけないというのを、ずっと考え続けています。
　今のところは次のイメージやこういうものを作りたいなと、まだ決まっておりませんが、新春ですから、こういうものにしていきたいというところで、私の頭の中にあるものを申し上げると、１つは、サプライサイドとディマンドサイドですね。
　つまり、土地を売りたい、貸したい、あるいは建物を売りたい、貸したいという人たち側の意向と、ここで商売をしたい、事業をしたい、 土地を借りたい、あるいは買いたいという人たちや、建物を借りたい、買いたい、あるいはリノベーションして自分たちが活用したいというような方々の意向を、しっかりと把握しなきゃいけない。
　これは宅建業者さんが１対１の話としては持っているわけなんですが、これがなぜ１対１でうまく取引まで繋がっていかないかというと、時間軸があるんですよね。つまり、今すぐにっていう人ともうちょっと先にという人がいる。同じ物件であってもそこで話が合わないということがあります。それから、お隣とは話をしないけど、お隣と一緒に開発されるのは構わないという人たちもいます。こういう人たちの意向を、市役所がデータベースとしてまとめた方がいいだろうと。市役所が作る理由は、信用力です。市役所なら市職員に当然守秘義務もかかりますから、私たちの本音はこういう風にこの土地はしていきたいんだよというようなことを一旦預けていただくような仕組みを整えたいです。
　その上で、それを市役所はデータとして抱えているだけでは何も動かないので、具体的にこう物を動かす、つまり土地取引につながっていく、場合によっては土地の利用の改変につながっていくというようなことの可能性が出てきた区画なりロットについては、区画の指定みたいな、土地活用改変区画、あるいは改変する区画というのですかね。
　リノベーションという言葉は建築物に対して使われるので、あまり土地そのものに対しては使われないですが、土地も含め、あるいは建築物を生かすのも、取り壊して建て替えるのも含めてのリノベーションプロットをおそらく指定をしていくんだろうなっていう気がしています。
　それで、ディマンドサイド、サプライサイドにも関連情報について、当事者の了解を得て、その段階で宅建業者さんと予め協定を結ぶか、あるいは合意をしておいて、開示をすると。で、宅建業者さんにも守秘義務があるので、もちろん公開はされないけれども、そこから媒介なり、あるいは、何らかのアレンジメントのビジネスに繋がるようなことが始まって、そして土地取引になるか、あるいはもう少し大きな土地利用改善のプロジェクトが始まるということになっていく…、 こんなことをイメージしてます。
　ただこれは、まだイメージなので、皆さんのご意見なども伺いながら変えていくことはできるかと思います。その際に、津支部さんには、可能性がある案件、物件に関わっていただくということをお願いするなどのコラボレーションできないかなということを今のところ考えております。
　で、それ儲かるのかという話になりますと、何もない手探りでやるより絶対儲かると思うんですよね。それなりに、売りたい側も、買いたい側も、ある程度気持ちのある人たちという形での情報開示になれば、少し成約の可能性が高い案件でありますし、成約の可能性の高い案件として不動産の流動化を図った方が、この町をリニューアルしていく、 新しい不動産価値をつけていく、あるいは価値を高めていくのは適切ではないかと、今このようなことを頭の中で 練っているところでございます。
　松田　ありがとうございます。大門には観音さん（津観音）というシンボルがあり、丸之内には津城跡があり、観光者が集まることで、まちの活性化にも繋がっています。やはりシンボルとなるようなものを、中心にもっと考えていただけたらと思ってます。
　市長　観音さんは門前で商いをしていた人たちの街道筋で発展してきたところ。それから、お城は再整備について、色々と話題が広がりつつあるところですが、大切な場所でありますが、そういった場所を中心に考えていくということは必要と思います。

マンションの乱立を危惧　　供給過多を防ぐ仕組みを

　草深　私は津市主催の空き家相談会に相談員として出席していますが、年を経るごとに空き家の問題が増加していると感じます。その１つ先の話で将来の空き家を減らす方策の１つにはなると思うんですが、市内でもワンルームタイプのアパートの建築は非常に盛んです。都市部に比べても地価が安いとか、単純に利回りだけで想定し、特に県外の方が中心に組織内で何十戸もワンルームアパートを建築されてるケースが多々あります。しかし、これが20年、30年後に、どうなっていくのかなと思っています。新しいうちは、皆さんそこに入るんですが、もう５年、10年した時、出ていかれて、新しいところに、どんどん行きます。結局、 建てた方も融資の返済に困って破産っていうようなケースもあると思っています。津市ではアパート建築はダメよというわけにはいかないと思いますが、例えば各住戸辺り駐車場を１・５台分設けなさいとか、 緑地帯をある程度の面積で設けなさいといった規制をかけたり、条件をつけないと、ますます空き部屋、空き家が増えそうですが、いかがでしょう。
　市長　津市内でワンルームマンションに対する需要というのが大きく２つあって、１つは大学生ですね。特に北部の三重大学周辺、三重看護大学、三重短期大学周辺と、それから高田短期大学というようなところでニーズが非常に大きい。もう１つは、街中を見ていると、単身赴任である程度の役職の方が住まいとして、ワンルームというのが希望されていることがあります。それぞれ築年数は様々ですから、いろんな形で、入れ替わりの範囲が割と激しい形で、賃貸が行われていると認識しています。ワンルームマンションを今後どうしていくのか、建築計画を、どう考えていくかっていうことについては、東京23区などで、条例が制定されている例もあるようです。現在の津市の開発指導要綱及び開発技術基準によれば、 駐車場台数は１世帯辺り普通自動車１台分以上設置するようにということを定めるとともに、 ３０００㎡以上の開発については緑地を３％確保というようなことをお願いしています。しかし、人口が必ずしも増えない中で供給ばかり増えてくのではないかということは今後、市場要綱などをどうしていくのか考えていく１つの大要素にしなければいけないと思ってます。
　その際には、居住誘導区域への誘導なども考えていく必要があるのですが、一方で大学周りが非常に期待も大きい。ここら辺どう考えるかは、 簡単じゃないんですが、次の都市マスタープランの下で、住宅の議論がまた行われます。それは２つあって、１つは当然一戸建てとかですね、いわゆるファミリー、場合によっては二世代、三世代住宅というようなことも含めて住宅地をどう確保していくかといったことと。それから都心居住というか、マンションでも、いわゆる駅近のマンションをどう整えていくのかというようなことなど、様々議論になると思います。その辺りをしっかりと考える中で今のご指摘の話も加えていかないとと考えています。
　草深　この10年くらいで津市の賃貸物件はかなり増えたことがテレビでも取り上げられていました。それぐらい部屋数が増えているので、アパート経営は楽じゃないと思います。

普段の賑わい創出へ　　　社会実験をどう生かすか

　濱崎　昨年、津まつりが通常開催されまして、30万人を超える来場者で大変賑わいました。イベント、行事には人が来るんですが課題は、普段でも賑わいのあるまちづくりだと考えております。
　昨年、エリアプラットフォームでキッチンカーや出店ブース等の社会実験も行われましたが、その目的は、道路上での賑わい創出とか沿道店舗の活性化にあるということでしたけれど、その結果を踏まえて、次のまちづくりとどのように結びつけられるのか市長として具体案があるのかをお伺いします。
　市長　エリアプラットフォームが中心でやっている様々な実験は、 今の街のオフィスなり、住宅なりお店なりの現状の下で、お昼にキッチンカーや出店、ブースなどがあったら、どれぐらいの方が買い物をしたり、食事をそこでしたり、あるいはお弁当を買いに行ったりするかという可能性を把握することには繋がっています。
　当然のことながらニーズはあります。あれだけの人が居て、昼休みは必ずあるわけですから。
　実際に普段出てこない人がお昼に出てきて、大門・丸之内で道路空間実験をやったら、通行量が ピーク時で６倍になったとか。キッチンカーで出店した方々の８割ぐらいが、出店に興味ありと答えているという結果が出ています。
　一方、お城前公園でやった実験で、新たにわかってきたことは、 今まであまり活用されてない公園だったのですが、ヨガの教室や、ワークショップをやってみたりと、ちょっとしたイベントでも、やると人は一定数、集まるということがわかりました。
　従って、これからあの辺りの賑わいづくりということで言えば、間違いなく七夕とか津まつりとか、あるいは農林水産祭り、高虎楽座とかやると、その日はすごく人がいらっしゃるのですが、毎日同じようにはならない。逆に言うと、毎日やってもこんなに人は来ないよねという風に言われてる中で、ある程度、賑わいがある状態をイベントとしてキープしつつ、もう少し日常的な賑わいづくりをしていくのは、どうしていけば良いのかを考えているんですが、正直言ってずっと続けるのは大変です。恐らくやる方も大変なので、 本当は、常設的に何かがなければいけないというのは間違いない話。
　だから、キッチンカーは毎週何曜日には、どこどこのキッチンカーがここへ来るよねみたいな形で出店の仕方を考えていけば良いと思います。ブースみたいなものは何か工夫をしていければ良いなと思ってます。
　実はセンターパレスの１階が、そのポイントになるのかなということで、色んな方から色んな提案を頂いています。
　以前、あそこには大きなスーパーマーケットがあったんですが、採算が合わないということでした。しかし、 だからといって採算性０ではないでしょうから、新しいプロジェクトを提案いただいたり、あるいはご相談をしたりしているところです。
　今ある資源が上手く活用できるような、そういうことを考えていかなという風に思ってます。

南海トラフへの備えを　　　道路整備や住宅耐震化

伊藤　昨今、南海トラフ地震がいつ来てもおかしくないと言われており、昨年の１月１日にも能登半島地震がありました。そのお話を聞くと、建物が倒壊したり、塀が倒れたりで、救助に行きたくても行けずに被害が拡大したといったことがあったようですね。
　津市の場合は狭あい道路とか、あと道路沿いにある倒壊の恐れがあるブロック塀とか、住宅の耐震化などへの補助金があると思うんですが、どのくらい改善しているのか、お聞かせ願えたらと思います。
　市長　狭あい道路については、津支部の皆さんからも、津市は制度をちゃんと動かしてないんじゃないかと、10年ほど前にお叱りもいただきましたので平成28年から実際に事業を始めました。
　で、その結果ですね、９年目の途中まで、６年10月末現在でですね、約７㎞の道路整備ができました。整備のために土地を寄付していただいており、すでに寄付をいただいた交代用地約８・５㎞のうち、約７㎞を完了したということですね。
　ブロック塀については、 関西の方でブロック塀が崩れて小学生が亡くなるという悲しい事故があった後、撤去の補助金を充実させました。平成30年度から実施し、３４２件の撤去補助を出しました。
　木造住宅耐震関係の支援は、耐震診断を平成15年度から実施していて、これまでで９４３２件ですね。補強計画は平成21年度から実施をしていて４６８件。それから、耐震補強工事をしたケースへの補助金が、平成16年度からで４８４件と、進んでいるものの、まだまだ十分じゃないという風に思っていて、これからますます推進していかなければならないと思っています。
　伊藤　地籍調査も随分進んでいるみたいですね。
　市長　おかげさまで、沿岸部はかなりの勢いで進んできました。
　それとともに、各地で地籍調査の有効性について意識の高まりが見られて、特に香良洲、河芸、一志でどんどん地跡調査をやってほしいというような声が届くようになりました。
　伊藤　災害があっても、復元、復興するのに、地籍調査をしていないと 進まないので良いことと思います。
　更にもう一点ですが、もし災害があった場合、外国の方が、津市にもたくさん住んでいると思うのですが、言葉の壁を上手く乗り越えて災害の時に避難とかできるような仕組みはあるのか、またその周知はどうされているのかを教えて頂ければ。
　市長　１つは、自治会がその地域に住んでいる外国人を含めて訓練をしておりますし、外国人だけを対象にした防災訓練を最近、始めております。
　災害時の身の守り方みたいなのを外国人の方々へもＰＲや周知をしています。家族の場合は、子供が学校の防災訓練をしたことを親に報告し、防災意識を高めている話も聞いたりします。
　伊藤　ありがとうございます。私も管理する賃貸物件に入居される外国人には、ハザードマップを渡しています。そうでない外国人の方はどこへ逃げるのかといったことをしっかり理解していただくことも大切だと感じます。

空き家の利活用促進に　　　調整区域内の規制緩和を

　津市の観光をＰＲするローカルヒーロー「津に来て戦隊ツヨインジャ―」が結成20周年を迎えた。12月７日、津市松の内のお城公園でカレンダーに使う写真の撮影会が行われた。
　市民有志が中心となって結成し、市内外の様々なイベントに出動し、地域活性化や津のＰＲに努めている。２００５年には、津市のうなぎ店を網羅した「うまっぷ」を発行し、津のうなぎが全国的に知られることにも一役買っている。ちなみに名前は「強い」ではなく、「津良い」が由来。
　この日は、お城公園の藤堂高虎像前や、模擬櫓前で写真撮影を行った。
　リーダーのツヨレッドは「20周年を迎えてますます津を盛り上げていく」と意気込んだ。
　完成したカレンダーはイベント会場などで配布予定。ツヨインジャ―のフェイスブックページでもカレンダー画像を配布する予定。

　（公社）三重県宅地建物取引業協会津支部＝松田貞司支部長＝が12月９日、河芸町影重にある社会福祉法人・里山学院を訪れ、ホームシアターと屋内・屋外用スクリーンなど（９万１千２４０円相当）を寄付した。
　津市内の不動産業者らで作る同協会は、社会貢献事業の一環として毎年、10月に開催される津まつりにブースを出展し『ふれあい宅建フェスタin津まつり』を開催（後援＝国土交通省、三重県）。売買や相続など、様々な不動産に関する相談に答えるほか、フランクフルトや飲料などを販売し、その収益金の一部を福祉施設などに贈っており、これまでに社会福祉協議会や津市森林セラピー基地運営協議会などに寄付したこともある。里山学院には昨年までに「抱っこ紐」や「餅つき道具一式」「ベビーカー」を寄付している。
　この日、同学院を訪問したのは、同支部から支部長の松田貞司さん＝インテリアハウスマツダ㈱＝、幹事で青年婦人部部長の髙島要さん＝平成不動産販売㈱＝、幹事の吉田尊志さん＝㈱エイコー不動産＝、青年婦人部幹事の畑中宏之さん＝㈱畑中不動産事務所＝。　
　松田支部長から目録を受け取った同学院の鍵山雅夫院長は深く感謝をしていた。寄付されたホームシアターとスクリーンは同法人が運営する児童養護施設などで活用される。